房地产法律实务故事目录

• 收到行政处罚决定后，先看哪些程序问题？

  一则行政处罚脱敏改编故事：当事人收到处罚决定后，没有急着争论实体对错，而是先核对主体权限、告知听证、送达和救济期限。

• 对方一直不付款，商事合同应该先催收还是直接解除？

  一则商事合同脱敏改编故事：供货已经完成但尾款迟迟未付，处理重点从情绪催款转向核对付款节点、验收结算和解除条件。

• 离婚时共同债务说不清，先确认借款用途还是先分财产？

  一则婚姻家事脱敏改编故事：双方对借款是否用于家庭共同生活意见不同，处理时先拆分借款时间、用途、共同意思表示和实际受益。

• 工伤和交通事故都涉及赔偿，先走哪个程序更重要？

  一则劳动与交通事故脱敏改编故事：劳动者在上下班途中发生事故，处理重点是先固定事故责任、劳动关系、工伤阶段和保险理赔状态。

• 名下已有一套房，后来买的改善型住房被查封，还能排除强制执行吗？

  一对夫妻购买学区、电梯和生活配套更好的住房并付清房款，房屋却因开发商债务被查封。一审未支持，二审从刚性和改善型居住需求出发，判决不得执行该房屋。

• 征收安置商铺登记在开发商名下，被抵押查封后还能排除执行吗？

  村民小组通过城中村改造取得明确的安置商铺，但房屋仍登记在开发商名下，随后被抵押权人申请执行。法院认定征收安置权形成在先，支持排除强制执行。

• 借用施工资质签的合同无效，实际施工人还能向发包人要工程款吗？

  实际施工人借用建设公司资质签约，发包人从收保证金到合同洽商都直接与其对接。法院认定合同无效，但发包人明知借用资质，仍应向实际施工人支付折价补偿款。

• 相邻楼栋认为加装电梯影响采光，可以直接阻止施工吗？

  某单元全体业主同意加装电梯并完成公示备案，相邻楼栋业主以影响采光为由多次阻工。法院认定项目程序合法，判令停止妨害，同时保留实际影响过大时另行主张补偿的空间。

• 承租264亩农地长期欠租又抛荒，村集体能解除合同并收回土地吗？

  承租人将264.9亩土地用于种植园林树木，后因管理不善造成树木枯死、土地荒芜并长期欠租。法院调解解除流转合同，土地返还并完成复垦复耕。

• 开发商欠工程款拿13套房抵债，房屋被其他债权人查封后还能保住吗？

  承包人与开发商就欠付工程款达成13套房折价抵债协议并取得钥匙，后来房屋被其他债权人查封。法院认定这是工程价款优先受偿权的实现方式，支持排除执行。

• 老厂房租出去了，项目开工时才发现土地用途对不上

  村集体把闲置厂房交给企业做农产品加工，合同签完后，企业在办理手续时发现登记用途、现状建筑和拟建项目并不一致。村里认为厂房一直存在就可以经营，企业则已经支付租金并订购设备。

• 民宿经营得正好，房主突然要求提前收回农房

  投资人租下几户农房改造成民宿，经营两年后，部分家庭成员提出自己没有同意长期出租。投资人主张已经投入装修和运营费用，房主家庭则对签约权限和租期存在分歧。

• 一封交房通知到了，购房人为什么还是没有去拿钥匙

  开发商通知集中交房，购房人发现公共区域和房屋质量存在问题，决定暂不签收。开发商把未收房认定为逾期接收，购房人则认为项目尚未达到合同约定条件。

• 首付款付完第二天，准备过户的房子被法院查封了

  买卖双方签订二手房合同，买方支付首付款并等待卖方结清贷款。解押期间卖方新增债务，房屋被法院查封，交易无法继续。

• 微信群里确认了增项，结算时却没人承认这笔工程量

  施工过程中，现场负责人多次在微信群要求增加工作，班组按要求完成但没有形成正式签证。结算时总包认为聊天记录不能代替合同约定的签证程序。

• 盖了项目部章的结算单，公司为什么仍然不认

  分包单位拿着盖有项目部印章的结算单起诉总包公司，要求支付剩余工程款。总包公司主张项目章只用于现场资料，项目经理无权确认最终结算。

• 商铺拍下来以后，里面的租户拿出一份十年租约

  投资人竞得一处商业物业，准备重新招商时，经营者主张租约尚有多年。拍卖公告只简单提示有人占用，租约签订时间、租金支付和真实性均不清楚。

• 重整投资保证金交了，续建测算却突然多出一大笔钱

  投资人参与烂尾项目重整，初步方案按原造价测算续建成本并缴纳保证金。进场核查后发现工程质量修复、欠付材料款和配套手续成本远高于原报告。

• 一张会议签到表，为什么没能证明村里的项目已经同意

  一个准备导入产业的村庄项目，在签约后因成员质疑程序停了下来。问题不在有没有开会，而在会议讨论内容和表决对象没有对上。

• 老房子拆了以后，先找到那份一直没人提起的决定

  当事人一直围绕补偿金额争论，整理时间线后才发现，决定拆除性质和救济期限的书面文书才是第一步。

• 钥匙没接，房子却已经登记到了名下

  购房人因延期和条款问题想退房，但房屋已经登记。重点从一句“没收房”转向登记、交付通知、贷款和解除条件的整体判断。

• 婚房只写了一个人的名字，父母转账备注改变了谈判方向

  双方都把产权登记当作唯一依据，直到首付款转账、家庭沟通和婚后还贷资料被放到同一张时间表上。

• 工程做完了，对账单上却少了最关键的一层关系

  实际施工团队拿着对账单追款，却发现签字人、合同相对方和付款主体并不是同一家公司。

• 工地受伤以后，大家都说他不是自己的员工

  班组、分包和项目部相互推诿时，谁招聘、谁发工资、谁安排工作成为确认处理路径的关键。

• 闲置厂房重新亮灯前，先解决那份十年前的租约

  资产盘活团队关注改造和招商，却在进场时发现历史承租人仍主张长期使用权，审批与交付计划被迫重排。

• 项目没拿到关键批复，合伙人却已经把钱投完了

  合作协议约定共同推进项目，却没有把审批失败、资金用途和退出价格写清，项目停滞后各方只能重新核算投入性质。

彭璐律师 18186198623